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2018年下半年,在“坚决遏制房价上涨”为房地产市场总基调下,现在三四线楼市的预期确实在发生了改变。对宁德楼市而言,房企拿地热情减淡,购房者的观望情绪明显。

据宁德917房产网不完全统计,前段时间国家统计局公布的新建商品房价格指数来看,一二线城市的房价涨幅开始逐渐缩小,并且有平稳回落的趋势,不过三四线楼市目前却依然逆势上扬,其房价的坚固程度,超出大部分人的想象。对宁德楼市而言,房价因调控政策已经逐步稳固,或许在新房市场并无较大的征兆,但二手房市场对比半年前火热的情况已经不复存在。

据了解,这一轮三四线城市房价上涨的周期,还要回溯到2016年下半年,截至2017年末,全国有29个三四线城市房价过万。遥想宁德楼市2016年末,火车站区域亿利城住宅起价仅仅5字头,现在已经近乎破万。一直到现在,部分三四线城市房价涨幅依然在环比扩大。

这是不是说,三四线城市的房价正处在上升通道中?

恰恰相反。

至少,在部分、或者说大部分三四线城市,楼市的拐点就要到了。

三四线为什么能涨得这么高?

我们不妨把时间线拉长一点看。

从2016年开始,三四线城市的房价就进入了快速上涨的轨道。“千人抢房”,“夜宿购房中心”这样在一二线城市抢房时才能看到的景观,在很多三四线城市也开始频频上演。

各地城市化进程加速,使得不少原来人气不足的地区交通基础设施改善,产业内移,又吸引来许多当地的农村人口以及外出农民工回流。再进一步,收入提高,也促使着农村居民结婚和子女入学更倾向进城,形成了对三四线城市住房的需求。

此外,由于一二线城市不断加码的限购政策以及高房价,从2017年开始,一二线城市房产成交量出现了明显的下滑,很多在一二线城市工作的人选择回到家乡买房。很多炒房客、投资人也开始转战三四线城市房地产市场。宁德楼市部分区域房价翻倍,与炒房客脱不了干系。

以上这些都是三四线房价不断走高的大背景。而楼市去库存任务更是充当了三四线房价上涨的主要动力。

当初一二线城市房价快速上涨,土地成本急剧上升,大批开发商无力参与竞拍,从而开始转战土地价格更为低廉的三四线城市。不过,随着投资的一哄而上,也造成了当时楼市严重的库存状况。

在各地经历了解绑限购,放松信贷等政策之后,去库存的任务完成效果并不理想。直到2016年,棚改货币化安置政策推出,进一步改善了三四线楼市的库存压力。

支撑三四线城市房价上涨的动力不再

随着棚改货币化安置逐渐淡出,三四线城市房价上涨的动力,将会减少一大半。实际上,一些作为人口净流出的三四线城市的房产,根本没有我们想象中的有价值。

选择一座城市,就相当于买了一支股票,就是看这座城市未来的发展。虽然城市化进程加速会使一部分农村人口流入,但是人口是跟着产业走的,三四线城市很难有媲美一二线城市的产业集群。事实上,现在很多三四线城市一直处于人口净流出的状态。

对于那些炒房客来说,购置房产的流动性是他们投资的关键。当三四线城市房地产市场流动性大打折扣,这里也不再是他们青睐之地。

刚刚过去的两三个月,房地产市场是相对焦虑的,土地市场,新房市场,二手房市场均表现不佳,一二线城市调控继续,三四线城市受棚改影响,利好也基本出尽,以宜昌、呼和浩特等城市为先,放弃去库存,重新调控的可能性越来越大。

最近一段时间以来,“坚决遏制房价上涨”的信号愈加强烈。各地的调控政策也不断加码,根据中原地产研究中心的数据显示,7月单月,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60个城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。不断加码的调控政策,也正在蔓延到三四线城市。

目前支撑三四线城市房价上涨的动力正逐渐削弱,而这一轮三四线城市楼市的春天似乎也已经到了尽头。对于在宁德楼市还未购房的人们,小编这边有几点小建议。

稳健是第一位的

现在的行情是,调控基本深入到楼市的肌理,房地产几乎不可能出现什么明显的波动。对于购房者而言,就是挑选项目和房子。

但要寻觅到一个好项目好房子却十分困难。对于不具备敏锐洞察力和稀缺消息源的普通人来说,建议是稳健,多看少动,有房子的继续拿着,别因为市场的波动而选择选择频繁操作。

如果你有独家信源,该拿下的还是得拿下

随着宁德楼盘调控政策越严,渠道和信源的稀缺性越明显。如果你有这方面的资源,手中又握有资金,该拿下的也不可犹豫,当然核实信源的真实性非常有必要。此外,从价格上来判断,比如价格差非常大的项目,入手的风险也比较小。只不过这种房子往往不那么好入手,除了资金,还需要一些运气。

看清房地产的调控逻辑非常重要

当前房地产调控的短期策略是控房价,各种手段都会怼上去。稳住房价赢得时间,为房地产税铺路。而以房地产税为基石,以租购并举为导向的住房制度是远期目标。

按照这个套路走下去,无论是短线还是长线,那些热门城市都不能再出现大涨的局面。虽然房价已经颇高,但这种行情仍算利好刚需,买婚房什么的其实没必要太犹豫。

要习惯赚“慢钱”

赚快钱——房价的时代已经一去不复返了,现在必须要习惯赚慢钱——房租。

2018年的调控,接下来应该不会再出规模性的措施,毕竟市场已经起反应了,接下来就看市场的反映,未来一个季度还是比较重要,特别是要观测二手房市场的量价情况,及时作出调整。

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