交城对东桥宁德对福州
2022年3月25日
“云”游宁德白云山八大打卡方式,一键即得春景!
2022年3月25日

三月,福厦的2022年第一次集中供地带领全省土拍周期启动了。宁德,也大概率在4月迎来第一次土拍大战,连城片区、湖西片区、塔南片区、北岸片区(商业)地块有望作为首发阵容。

2022年,开发商还看好宁德东扩的主舞台——三都澳新区吗?

三都澳新区,是个考验对城市及其格局理解深度的问题。

2021年至今,三都澳新区漳湾组团(连城路周边片区)和三都澳新区启动区(新一中周边片区)都有利好消息。

宁德高新区将由东侨工业园核心区、临港工业区和21C创新实验室片区组成。基于国情、市情可以预见,整个三都澳新区将整体共享宁德高新区光环,就像实际上的东侨开发区管辖范围远大于申报材料上的东侨开发区四至范围一样。

东北翼的宁德时代三都澳新区基地列入国家高质量发展重大项目库,宁德将实现围填海政策以来的重大突破。详见:宁德高新区将由东侨工业园核心区、临港工业区和21C创新实验室片区组成;宁德时代三都澳新区基地列入国家高质量发展重大项目库!

主干的连城路一期(金漳路至天山东路段)路基工程已完工,预计将在今年10月底完成主体工程。而不需要长时间沉降的三期(天山东路至学院路段)工期较短,预计将在今年年底完成主体工程。详见今日次条。

人才高地21C实验室一期也将启用。连城新区|宁德时代创新实验室建设(一期)修建性详细规划及国际学术交流中心等建筑设计方案批前公示

连城路三期周边酝酿成片开发。

3304亩大开发!连城路三期周边地块(官井、大山岗、澳德片区)控规公示;连城新区南侧智慧科创片区合计479亩的多地块控规公示;

商业配套之一的正威广场一期启动建设。

土拍整体上还顺利,四宗地块顺利出让,除了建发,交投以外,龙湖、保利首进宁德。

土拍快讯|建发房产10.49亿竞得宁德连城新区蕉城中学东校区北侧120亩地块

盛况空前,超210家房企齐上阵!龙湖、保利、中梁摇号分获新一中、棉桃山双限宅地;宁德交投将打造连城新区商业地标

虽然小康大概率花落罗源,但是作为宁德主城区位置最佳的工业地块,金漳东路北侧2900亩产业园相信一定会抱个金娃娃。

不过本篇讨论的落脚点其实是想讨论开发商还看好宁德市场吗?

半年前,开发商还是百余家摇号、热捧宁德主城区及县市地块,2021年宁德经济数据更是“名正言顺”上演沿海黄金断裂带逆袭,房地产市场还是接近零库存,去化良好,但是怎么后来土地市场就隐隐凉意了呢?

住宁在这里说说自己的拙见,希望能抛砖引玉。

卖地如员外嫁女。

首先要看到,整个土地市场的买家变少。原来很多都是高周转,退潮以后高质量女婿不多。

其次要看到,土地市场的卖家竞争激烈了。员外家的千金很漂亮,可是怎么其他员外家也这么多待嫁美女,好多家还嫁妆颇丰。

最后要看到,宁德地块去化较很理想,地块也能打,但是现金流、利润率并无优势。礼金从来都是一个问题,到了眼下这个周期阶段,付多少、怎么付……都要精打细算。

2018年限价以来土拍名义成交价超过限价50%的在上图中标红了,有11宗。在实际成交的地块中,剔除产业配套人才公寓性质小区、安商小区、万和城以及连城公馆后,起拍价平均为毛坯限价的35.3%,成交价平均为毛坯限价的48.8%,往往这些成交地块还有竞配建,拿地成本稳稳超过50%。

基于静态测算,前期费用一般为200~300元/平方米,工程费用一般为3000~4000元/平方米,基础设施费用一般为500~800元/平方米,开发间接成本(不含借款资本化)一般为100元/平方米,营销费用与管理费用一般按照总销售额进行提点(1%~3%),土增税、增值税、所得税均有相应计算公式,通常占总成本的比例在15%以上。

这么算,加上精装政策留有的余地,静态测算下来还有些许利润空间。特别是宁德的名气越来越大,越来越多开发商要来宁德,战略性进入不计代价。而行情下滑,在大家都把好地拿出来的时候,宁德利润空间就显得比外地的地小。

同时,毕竟是做生意,在实战中,开发商高层更看中的动态测算,各收入项、成本项、融资项在各时间段的现金流情况,最重要一是现金流量表,二是成本利润表(静态),前者可测得企业最关心的IRR数据,后者可以直观感知项目的基本利润情况。

在宁德现行政策中,现金流取决于预售资金监管规定,新规有可能变的更严格。这方面,使得宁德 楼市保交付更安全,但是也使得动态测算宁德的地块不如外地的亮眼。经济规律,劣币驱逐良币。

除了现金流,还有就是利润。利润极值取决于车位去化,而宁德地下空间政策迟迟无法落实,至今未见一张2017年后拿地地块的车位预售证。

三四线城市的车位,有说稀缺的、也有说过剩的,说稀缺的那些就是盯着市中心的老小区,停车难乱停车,次新小区车位也少,顶了高价,但是那些新的商品房小区,普遍停车位配比每户一个以上,还一直办不出证只能做使用权转让,去化较慢。测算时车位出售率高、还要卖高价的一般都会发现利润都藏车位里了。车位的确出利润,但是账面的。

但是,宁德市场的基本面没有变,三都澳新区始终是优质资产。宁德的产业高速发展、中心城区人口密度不断提高、首位度不断提高,包括住宅、商业、医疗、教育等在内民生配套储备少、缺口大,就房地产市场而言,长期供不应求造就了宁德市场的高周转这个最大亮点。

三四线城市一般需求不稳定,波动性会比较大。2019年棚改退潮、需求透支,大部分三四线城市房价都出现了缓慢的下跌。2018年拿的地,如果快周转,就能够在2018年底2019年初出货,如果慢周转,2019年底还没怎么卖,那就被迫喜提2019年的全年跌幅。2021年也是,2020年拿地的,不是高周转,那就被迫喜提2021年全年跌幅。快周转,可能在牛市赚不到钱,但是,慢周转,绝对会让你在熊市死的很难看。而宁德近年来的版块去化表现是稳定的,在已经入宁德市场的集团公司里,宁德部分的绩效都是优良的。

三四线城市另一个弊端是供应量没起来的时候,小需求配小供应,刚好能平衡。但是一旦供应放量,大家也能知道什么情况,原来一个蛋糕几个人吃,大家勉强吃饱,现在蛋糕没变大几十个人吃,大家都饿死。就算你是城市新区、配套高地、历史价格高地,都没用,供应一上来,要么一起死,要么先降价以价换量。而宁德的库存过小,是楼市坚挺的主要支撑面。

如今行情是黎明之前,周期之底。难再有高周转的企业,但还有高周转的城市。宁德市场依旧是开发商健康发展的保险战略配置。

土地市场买卖双方的博弈策略,肯定要随着大环境的调整而调整。

外部建议正确分析省内土拍大战形势、沉着应对大环境,保持信心,变往年坐商为行商,主动出击,直达总部、点对点、竞争性招商。

内部整合统筹地块,保持节奏和差异化。本来今年老城区就有复活项目会冲击市场,不建议市本级、蕉城、东侨争相放量,同时建议新区地块可以松绑装修、车位等超前要求。一些原定预备其他性质的优质地块可以调整出来,这些地块大概率拿走开发商也会运作144㎡以上户型,可以和新区的刚需型产品、定价差异化出让。

卖地是综合性的工程,各部门的政策痛点却都在影响着买家决策,需要统筹。宏观调控稳定和精准并不完全对立,行情变化,更要注意一城一策,与时俱进。宁德住建七九新政在上一轮全国性整顿中走出了三四线城市的表率。这一轮八部委联合整治和保交楼中就没有生搬硬套,值得点赞。

同时加快规划、专项规划定稿,配套建设按期交付。不一定要打价格战,价格战没有赢家,但是一定要讲信用,大家是相信你的规划图和时间表来买地、买房的,政府收了钱有义务要让你的地值这价,不要快交房了路网没型、污水处理设施没搞、学校还在等PPP招标。毕竟政府信用造就市场信心,市场经济,信心比黄金可贵。

长期措施建议包括,一是需求端扶持本地化开发商。宁德除了金禾、交投、中融、华越、宝信等少数企业外,决策中心和资金沉淀在宁德的本地化开发商极少,还在继续专注房地产主业和继续拿地的就更少了,基本都是执行层的城市公司和待进入团队。意味着所有的土拍信息都要层层上报,而全国性房企的每个城市公司在汇报地块和当地市场时都倾向于放大积极信息、屏蔽不利信息,最后全国性房企总部肯定按照书面材料优先考虑测算毛利最高的地方。而宁德进入买方市场的时候,却只能寄望于保利发展、建发房产、联美建设、中国武夷、福州建工等国企的宁德城市公司在集团内部是否得到资源倾斜。

二是供应端提前储备地块。一来及时供应,能让开发商、购房者的资金沉淀在本地,而不会因为限购、房荒等原因轻易离开当地;二来可以降低收储成本,征地、报批、七通一平成本越来越高;三来可以在行政干预之外多一个逆周期调节工具,楼市过热,就多放一些土地,楼市遇冷,放一些少而精的土地;四来可以作为通过国企拿地混改、政策定向松绑交由市场自行定价、不限房价竞配建竞援建等方式逐步变现开发次中心新城。土地不一次性变现,可以变成股权,可以变成商业,甚至“先租后售”,先将政府建设的住房租给新市民,租住一段时间后(比如10年)再给新市民“房改”——按照成本价将住房卖给新市民。后售相当于家庭资本置换政府资本,政府资本退出后,再去孵化下一批新市民。

三是加大官方媒体宣传和全国性咨询机构的合作,让全国、全球不止看到宁德时代和宁德GDP(更不是只看到早期滞后的排名和人口数据),同时看到宁德民生补短板的商机,引导在外乡贤回归投资,引导连锁商业和社会资本早日布局宁德;建立民生建设公共服务平台,主动为社会各界提供进入市场报告,引导服务企业提供商业流量监控、地勘、测算、强排辅助决策系统,以及接地气的规划设计单位,缩短项目前期的时间。

最后还是那句话,房地产不行了,其他资产更不行了;宁德不行,其他楼市更不行了。市场经济,就是有涨有跌,有赔有赚,有商有量。土拍季,宁德加油!

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