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2022年3月25日
当当地的拍摄季到来时,开发商们对宁德的三都坳新区是否仍持乐观态度?
2022年3月25日

2021年,蕉城新房销售7295套,同比增长131.7%;东侨新房销售2280套,同比下降68.7%。

2022年1-2月,蕉城新房销售14.62万㎡,同比增长152.2%,超1000套,也是全市唯一正增长区域;东侨新房销售1.81万㎡,同比下降79.4%,不到200套。

从今年数据看得出,自从2019年王坑路四小区、武夷·天悦儒郡地快以后,蕉城区非常注意房地产税源。留在东侨手上的土地储备地段优势明显,单价较高,但是面积不大。预计今后蕉城、东侨应会进一步分化。

这种对房地产产业和税源的重视值得放到市一级层面——宁德的购买力确实大量的在流出福州等地。

先看一组数据:

2020年,主城区二手房成交5379套。

2021年,主城区二手房成交3964套。

2022年1-2月,主城区二手房成交378套,同比下降51%。

宁德主城区二手房成交量持续下降。

而与此同时,罗源湾2021年分销约1000套、福安湾坞项目约1000套。

如今的宁德二手市场凉凉的原因,不单单是限贷、担心暴雷、降价而观望,还有很重要的原因就是宁德市场容量就那么大,已经被引导走了,拿去填别的城市新房市场。

2018年以来的全国性的分销占领市场,其实就是用二手的客户去补充一手市场需求。

宁德二手市场的购买力相当大部分外溢到外地一手市场。

当年的口号:“宁德两万还不如买福州(郊区)”,住宁一般不说粗话,但对于这种行为,只能说‘别往自己吃饭的碗里吐痰’。

2020年的正祥特区,均价6300元/㎡,佣金点数9%;贵安学府风情7500-8200,佣金8%;建发玺院8500,7%跳8.5%跳10%;建发融侨山海大观,11000-12000,5%跳7%。世茂帝封江单价约两万五六,首开当天佣金点数为8%,一度宁德客户佣金都比非宁德高一个点,到了第四季度仍保持为4%,部分面积段6%……

2018-2020年买过的人是在外地分销盘赚得多还是本地二手房留着升值多?除了紫金九号、绿城秀山等少数几个盘扣掉返佣之后实际价格有所增长,其他都是备案价、指导价虚涨。客户再傻也反应过来了。

限购、供地较少则是除了中介分销行为之外的宁德二手市场的购买力相当大部分外溢到外地一手市场的客观原因。

这边北部的地难出,或者房开高价拿地没利润做分销,那边南部的房子在拉宁德客户填坑。

任何两个有能级差距的城市,一定是较落后区域靠近较发达的区域一侧首先发生资源聚集,就像深圳东和香港、昆山和上海、角美和厦门、福鼎和温州、蕉城、古田和福州。

但是当较落后区域发展起来了之后,一定是较发达的区域因为房价过高,购买力外溢。而宁德-福州的连江罗源马尾则发生了能量级的转化。

不只是购房者,开发商也因为拿不到地无法继续深耕,而带着宁德结余的利润去了外地。

所以,住宁认为在这场宁德VS福州的房地产产业PK中,宁德需要更多的民间财富蓄水池,更多的政策思考,只看常规本地一二手数据会误判。

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