2020宁德春季楼市展望
2020年3月14日
2019年12月宁德楼市风向标 | 连城片区双盘成为热点
2020年3月14日

看这个标题想来不少人觉得惊叹,卖一套宁德市区的房子,再到福州市区买套房子,这一来一去之间倒手可以赚上几十万,从大城市换房到小城市可以理解,从小城市换房到大城市可能吗?这么一波骚操作是不是纯属博眼球呢?或许大家的第一反应都是这样,但实际上从近来不少宁德的网友抱怨当地房价高的情况来看,这并不是天方夜谭。

在本文开始前大家要明白的是,从目前宁德房管部门给出的备案价格来看,宁德市区位置偏一点的新盘备案价在一万出头,地段好的楼盘也就是一万三四,限价还是存在的。因此,实际上如今购房人抱怨说宁德房价有多高,实际上针对的主要是二手房。

这种二手房价过快上涨的现象并不罕见,尤其在三四线小城市经常上演,由于过去这些年的棚改去库存行情,小城市的一手房价格迅速上涨,而二手房东们也不甘人后,因此二手房跟着新房涨价是普遍现象。而新房价格可以通过楼市调控政策进行限制,通过限价、摇号等手段控制新房售价过快上涨,但二手房是个人私产,人家想开什么价就开什么价,这就难用政策手段去干预了,于是这种一二手房价格倒挂的现象在不少小城市中存在。

然而我们深知,三四线小城市的楼市体量和一二线城市无法相提并论,尤其是二手房的成交量要远远低于大城市,小城市实际上并没有多大的二手房市场,就算二手房报价直线上升,但实际上能成交的房源少之又少,有价无市的现象随着报价上涨越来越明显。更何况小城市的居民普遍更爱买新房,二手房本就不是当地人的购房首选项。

那么,宁德市区当前的二手房价格有多么夸张呢?我们可以挑几个例子来看。

宁德楼市现状分析:卖蕉城买福州倒赚几十万,这场幻梦果能成真?

宁德楼市现状分析:卖蕉城买福州倒赚几十万,这场幻梦果能成真?

从以上案例中我们发现,当前宁德市区的二手房报价十分混乱,同一个小区里存在撕裂般的巨大价差,有的开价1万出头,有的开价逼近2万,甚至有的房源报价在2万以上。这样的价位放在如今的福建省内已能名列前茅。​

在这一轮三四线去库存行情终结之后,各地楼市普遍都在下行,但是毕竟各城市的涨跌节奏不同,像宁德、三明这样的山城,其房价上涨比其他城市慢半拍,因此涨跌周期已然错开。这两年来当福州、厦门的房价在下跌的时候,宁德、三明的房价居然还在补涨。就在这一涨一跌之下,我们发现宁德市区这些狮子大开口的二手房,他们的报价已经超过了福州市区不少地段还不错的二手房。

宁德楼市现状分析:卖蕉城买福州倒赚几十万,这场幻梦果能成真?

例如,从福州城北的新店高速口,驱车一个多小时可以到达宁德市区,而此时五四北(新店)片区的二手成交价已经普遍回落到了2万以下,甚至在福州北三环边上能用1.5万的单价买到十年房龄的湖景房。试想,假如你用近2万的单价卖出了宁德市区一套房,再到福州五四北买一套1.5万单价的房子,可不就是从小城市换房到大城市还能倒赚几十万现金吗?

或许有人会说福州市区限购,但实际上福州市区144㎡以上的大户型是不限购的,宁德市区那些动辄开价两三百万的高价二手房,要是真能顺利卖出,在福州市区换套舒适的大平层又有何难?

于是,此时问题来了,这笔账划不划得来谁都会算,不用按计算器也能知晓,可在现实中这些高价二手房真能卖得掉吗?恐怕很多人都已经发现宁德的房价处于高位,此时正是卖房套现的好时机了。那么,你想卖,我想卖,他也想卖,如意算盘很响,大家都想卖房,可是谁来买呢

从建成区面积上看,宁德市区只相当于稍大点的县城,对于宁德其他地区的人口吸引力也较为有限。根据宁德2019年统计年鉴,2018年蕉城区常住人口45万人,相比上一年度只增加了2000人,并不比宁德其他县市强多少。在没有大量人口流入,还要被省会城市吸纳人口的情况下,单靠本地居民的购买力显然难以长期支撑当前的高房价。单靠汽车工厂也并没有带来大量手握大把现金的外地购房人。

宁德楼市现状分析:卖蕉城买福州倒赚几十万,这场幻梦果能成真?

根据宁德住建局发布的市场运行情况,2019年1-11月宁德全市二手房交易面积179.09万方,同比减少3.8%。也就是说如今宁德的二手房成交量已经在下降,去年前11个月平均每个月成交16.28万方,假设全部是住宅并且平均每套90㎡,也就是大约1800套房。然而这是宁德全市的数据,并且包含了住宅和非住宅。如果仅仅只算宁德市区,再从中剔除非住宅,那么实际二手住宅成交量还能有几套?大体上宁德市区一年的二手房成交只相当于福州市区一个月的量。

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有人卖也要有人买才是价格,没有人愿意接盘的房子,就算你单方面报价再高,除了唬人之外也没有别的意义。卖宁德买福州还能倒赚几十万,这种操作只存在理论上的可能性,现实中真要找个接盘侠来买单只怕有点困难。但也恰恰是这种“价格倒挂”,让我们得以彻底看清如今宁德楼市的真实状态。如果前些年房价还低时你没有买房,那么此时已到山顶又何必着急呢

如今宁德市区的二手房价就像当年楼市巅峰时的闽侯,闽侯的房价之所以在过去一两年间持续下跌,除了福州楼市整体趋势下行之外,还在于县里房价赶超市区本就不合情理,而​不合理的现象注定难以长期维持下去。​最终尘归尘,土归土,该跌的时候谁也挡不住。盛宴落幕终须有人买单,问题只在于是谁会接过最后一棒。

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